LTV, DTI, DSR 정의 및 대출한도 계산하기

가계자금 대출을 받을 때 LTV, DTI, DSR를 이용하여 대출한도를 계산합니다. 가계자금 및 주택자금을 받기 위해 꼭 알아야하는 상식인 LTV, DTI, DSR의 정의에 대해서 알아보겠습니다. 

 

 

LTV(Loan To Value ratio) 주택담보대출비율 정의

LTV(Loan To Value)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치 비율이며 담보인정비율, 주택담보대출비율 이라고도 합니다. 금융기관은 대출채권에서 부도가 발생될 시 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하고 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있습니다. 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있습니다. 만약, 주택담보대출 비율이 60%이고, 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 3억원(5억 x 0.6)이 됩니다. 

 

LTV는 자금용도, 물건지 등에 따라 다르게 적용됩니다. 주택관련대출 취급 시 자금용도를 주택구입목적자금과 생활안정자금으로 구분하며, 자금용도에 따라 LTV 적용방법이 다릅니다. 일반 주택구입목적자금 대출 시 무주택 세대일 경우 투기 및 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%를 적용합니다. 1주택 보유세대일 경우 투기 및 투기과열지구, 조정대상지역은 원칙적으로 0%, 비규제지역은 60%입니다. 생활안정자금일 경우 1주택 보유세대는 시가 9억원 이하 아파트일경우 투기 및 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 비규제지역 70% 입니다.

 

 

 

DTI(Debt To Income ratio) 총부채상환비율 정의

DTI(Debt To Income ratio 또는 Debt Income ratio)은 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는가의 비율입니다. 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 금융 부실을 막고 국가 전체의 재무건정성을 높이기 위한 규제수단으로 비율과 적용 대상은 정부가 결정하고 있습니다. 즉, 추후 상환 능력은 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 것입니다. 총부채 상환 비율의 궁극적인 목표는, 투기를 위한 대출을 사전에 막고 무분별한 대출로 빚어지는 문제점들을 예방하기 위해서 입니다.

 

DTI는 부채에 대한 연간 상환액(원금 상환액 + 이자 상환액)을 연간 총소득으로 나눈 것으로 계산합니다. 예를 들어, 연간 소득이 1억원이고 DTI가 40%일 경우, 은행에서는 총부채의 원금과 이자를 합한 상환액이 1년에 6천만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하게 됩니다. 즉, DTI를 낮출수록 소득대비 빚이 줄어들어 부채를 상환하는 능력이 높아지며, DTI를 높일수록 소득대비 빚이 많아져 부채 상환 능력이 떨어지게 됩니다. 이 때 금융원에서는 DTI를 적용할 때 근로소득 원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 사업소득 원천징수영주증, 연금증서, 급여임금통장 등 공공성이 강한 기관이 발급하는 자료를 통해 연소득을 증빙해야 합니다.

 

스트레스 DTI란 실질 금리에 스트레스 금리를 가산하여 산출한 DTI를 말하며, 스트레스 금리란 향후 금리상승 위험에 노출될 가능성이 있는 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위하여 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리를 말합니다.

 

스트레스 금리는 매년 11월을 기준으로 최근 3년간 한국은행에서 공시한 월별 "예금은행의 신규취급액 기준 중소기업 대출 가중평균금리" 중 최고치에서 최근 월인 11월에 공시한 금리를 차감한 숫자로 하되, 소수점 둘째자리에서 반올림 합니다. 다만, 산출한 스트레스 금리가 1%미만인 경우에는 1%로 합니다.

 

 

 

DSR(Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율 정의

DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채원리금 상환비율을 의미하는 것으로 차주의 총 금융부채 상환부담을 판단하기 위하여 산정하는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말합니다. DTI은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다. DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 더 커지기 때문에 대출한도가 축소됩니다. 

 

DTI와 DSR산식

※ DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

※ DSR = 금융회사대출의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득

 

DSR 부채 산정 방법

- 주택관련 대출

종류	상환형태	원금	이자
개별 주담대 및 잔금대출	원금전액 분할상환	분활상환 개시 이후 실제 상환액	실제 부담액
	원금일부 분할상환	분할상환 개시 이후 상환액 + 만기 상환액 / (대출기간 - 거치기간)
	원금일시상환	대출총액 / 대출기간(최대10년)
중도금 및 이주비	상환방식 무관	대출총액 / 25년

- 주택관련대출 이외 대출

종류	상환형태	원금	이자
전세대출 예적금담보대출 보험계약대출	상환방식 무관	불포함	실제 부담액
전세보증금 담보대출	상환방식 무관	대출총액 / 4년
신용대출	분할상환	대출총액 / 약정만기(5년이상, 10년이내)
	분할상환 외	대출총액 / 5년
비주택 담보대출	상환방식 무관	대출총액 / 8년
기타 담보대출	상환방식 무관	대출총액 / 10년

 

신규 대출 취급시 DSR 산출 대상에 제외 되는 대출도 있습니다.

1) 분양 주택에 대한 중도금대출, 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출

2) 비주택 부동산의 분양에 대한 중도금대출,

3) 서민금융상품

4) 대출금액 3백만원 이하 소액 신용대출

5) 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)

6) 주택연금

7) 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관 지방자치단체 등과 이차보전 협약 체결 대출

8) 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

9) 상속 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우 등

 

이상으로 LTV, DTI, DSR의 정의에 대해 알아보았습니다.